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上海被抵押地塊狂飆 土地使用權抵押融資掀熱潮

上海近3個月被抵押地塊量狂飆,業內人士稱此隱含著極大的財務風險。
    以土地使用權抵押銀行獲取周轉資金的融資方式,正受到越來越多眼下面臨巨大資金壓力的上海開發商的歡迎。
    在上海市國土資源局國有土地使用權抵押公示榜上,《每日經濟新聞》發現,去年12月以來上海各區縣入榜的地塊出現驚人的增勢:去年8月到12月的4個月里,上海各區縣只有16幅地塊入榜,但去年12月至昨日截稿,3個多月的時間里上海各區縣入榜的地塊驟增至206幅,增幅高達1187.5%。其中入榜地塊最多的是今年1月份,達到84幅,而3月份至今短短一周時間里,已新增14幅地塊。
    在公示榜中充當抵押權人角色的金融機構除了銀行,還包括一些典當行。《每日經濟新聞》昨日從上海幾家典當行了解到,目前典當行基本按土地拍賣價格的50%發放當金。對于一些資金實力比較強的房產公司,這個比例會適當提高到60%。就利率而言,典當行2.5%至3%的月利率是銀行的四五倍。因此一筆大額的土地典當業務,即便典當行對收費稍微下浮,開發商的成本也是非常高的。
    上海統計局統計數據顯示,受到宏觀調控政策的影響,2005年上海商品房銷售的火爆形勢迅速降溫,而銷售的受阻,令越來越多的開發商資金鏈開始吃緊。此前有媒體報道,一些開發商曾接受蘇浙資金和一些地下錢莊高達10%-20%年利率要求,有些開發商甚至公然以30%的年利率求借資金,資金壓力可見一斑。
    除此之外,中房指數華東研究院副院長陳晟認為,當前房地產融資渠道的短缺,亦導致開發商蜂擁通過土地抵押加大融資力度。

    業內人士擔憂

    一位業內人士對此指出,之前在中國房地產行業中,拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金(用來拆遷等開發前期支出)→銷售回款→償還欠款補交土地出讓金的開發模式,一直是許多房地產企業以極少的自有資金完成資本的原始積累制勝法寶。但是,這種高財務杠桿開發模式隱含著極大的財務風險。
    “一旦出現資金鏈斷裂,缺乏自有資金的房地產商無法為債務清償提供合理保障,就轉化為由銀行來承擔理應由開發商承擔的風險。”上述業內人士強調。
    此外,如果是劃撥土地使用權抵押,一旦開發商到期未履行債務,按規定抵押權人(銀行等金融機構)可以優先獲得抵押的土地使用權,但抵押權人要額外交納劃撥土地使用權出讓金(收益金)。“為了保證國有資產的運營安全,劃撥土地使用權補交出讓金的標準是比較高的,一般為該地塊使用權市場轉讓價總額的35%-50%,這樣在無形中極大增加了抵押權人的金融風險。”該業內人士進一步表示。
    可能受影響還有購房者。“抵押權的設定會直接影響購房者的合法權益。”陳晟強調,如果開發商不能及時付清所欠的款項或在樓盤銷售上出現問題,抵押權人強行要求所欠款項返還時,根據有關規定,土地使用權抵押如未解除,購房者將無法辦理房屋產權證。事實上,這種情況此前已頻頻出現。
主辦單位:中國土地招標拍賣掛牌網
電話:0531-2862131 傳真:0531-2862356 E-mail:[email protected]
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